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【独家】安信信托百亿产品风险化解有望,深圳旧改项目找到世茂地产合作

时间:20-07-22 10:22    来源:界面新闻

记者|张晓云

安信信托风险处置工作获得新进展。

近日,界面新闻记者独家获悉,在安信信托重组工作组的帮助下,安信信托旗下多个问题产品涉及的同一底层——深圳罗湖项目找到了世茂地产合作,共同向银行申请融资,希望以融资实现信托计划的退出。这意味着,与之相关的多只信托产品风险化解取得重大进展,规模超百亿。

接近安信信托人士向界面新闻透露,目前融资方案已通过银行初步审批,同步信托计划退出方案报送公司决策。“希望先把自然人投资者的部分置换出来。”

接近世茂地产集团人士向界面新闻表示,涉及深圳白马项目为正常企业单项目股权合作。

深圳罗湖项目往事

深圳罗湖项目,即旧改项目——金钻豪园城市更新单元项目,在合作方世茂地产那边亦被称为深圳白马项目。

据安信信托相关产品募集资料显示,金钻豪园城市更新单元项目位于广东省深圳市罗湖区翠竹街道翠竹路、太宁路,占地41.88亩,容积率3.19,包括住宅18.52万㎡、商业31660㎡、地下商业2万㎡。募集时的产品说明资料称,金钻豪园城市更新单元项目总投资71亿,可售108.64亿。

涉及的项目开发公司为深圳新华城房地产有限公司(下称深圳新华城房地产)。天眼查信息显示,该公司目前大股东为安信信托,持股75%,而深圳经济特区新华城有限公司(下称新华城公司)持有剩余的25%股权。

6月15日,根据《政府信息公开条例》等相关规定,上海银保监局公开了安信信托《行政处罚决定书》(沪银保监银罚决字〔2020〕4号)涉及的17个违规挪用信托资金的项目名称,其中有6个项目均与广东商人唐宝文有关,分别为安信锐赢136号、锐赢137号、安信沃之华、安信沃野投资、安信安赢系列广州碧园、安信安赢16号,规模超50亿。

据安信信托内部人士向界面新闻透露,安信信托发行了十几个信托产品为唐宝文旗下多个公司融资,规模超百亿,主要涉及深圳罗湖项目、广东碧园项目,其中,深圳罗湖项目为旧改项目,广东碧园项目为商住开发项目,目前相关信托产品均已发生延期。

据信托产品募集资料,唐宝文为广东揭阳市惠来县商人。安信信托与唐宝文建立长期合作关系,在风控方面,这些产品均有唐宝文所持的商业物业、关联公司股权以及唐宝文夫妇的信用作为担保,但综合来看,存在涉及重复抵押的问题,且主要为流动资金贷款。唐宝文夫妇的名下资产也非常有限,最大的一笔资产为90年代建立的深圳东门白马服装城。

2019年3月,界面新闻独家报道了“安信·深圳罗湖城市更新集合资金信托计划”(下称安信深圳罗湖信托)利息未能如期兑付一事(详见《安信信托房地产信托又遇阻 深圳某旧改项目利息逾期》),引发外界对其关注。安信信托解释称,融资方原计划进行银行贷款融资,但是对于融资时间把握不足,目前贷款正在最后的审批中,导致流动性资金不足影响到本次付息。据悉,深圳罗湖信托产品规模约21亿。

不过安信深圳罗湖信托产品出现逾期后,安信信托仍在为这家现金流如此紧张的地产商融资。

2019年4月,界面新闻从安信信托某销售人员处获悉,安信信托仍在发行一款名为“安信·沃野投资流动资金贷款集合资金信托计划”(即安信沃野投资)的短期产品,产品期限为6个月。据了解,安信沃野投资的融资主体为深圳市沃野投资有限公司,实际控制人唐宝文夫妇提供连带责任担保。 

但是当时已到期的安信沃野投资出现部分产品逾期。“新发行的安信沃野投资不大好卖。”一位销售安信信托产品的三方理财人士向界面新闻记者表示。于是,锐赢134号·集合资金信托计划横空出世,该计划显示,信托资金用于受让“安信·沃野投资流动资金贷歀集合资金信托计划”信托计划受益权。

此后,与唐宝文有关的安信信托产品全面逾期,但安信信托始终未起诉唐宝文方面。据安信信托内部人士透露,高天国与唐宝文之间合作密切,高天国控制的“逸合系”均为唐宝文项目的劣后方。

比如,上海银保监局公布的违规目挪用信托资金的信托项目之一——“安赢16号·深圳东门城市更新集合资金信托计划”(下称安信安赢16号),募资金额约25亿元,融资人即为唐宝文旗下的深圳市宝超投资发展有限公司,该项目由唐宝文夫妇提供担保,而上海逸合持有融资人33%的股权。

“深圳旧改项目开发周期长,前期投入大,历史原因复杂,回款周期长。开发难度相当大,但从远期来看,利润可观。高天国用自己控制的逸合系参与其中,作为劣后级,这等于加了多倍杠杆参与其中。”一位接近安信信托人士表示。

公开资料显示,金钻豪园项目为原海鹏进出口贸易公司宿舍等小区,2010年,木头龙、金钻豪园、南苑新村、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区8个旧小区被列入2010年深圳城市更新单元第一批计划,成为旧住宅区更新改造的试点项目。

然而,面对签约率100%的硬性要求,旧住宅区的更新改造推进困难重重,此前,金钻豪园项目由于尚有5%的拆迁面积未能谈妥拆迁补偿,该小区旧改一度陷入“烂尾”的危险境地,2015年10月,原开发商深圳市翠芳园投资开发有限公司资金链断裂黯然退出,其债权人之一深圳新华城房地产有限公司接手旧改。

僵持多年旧改项目迎破局

据《南方都市报》报道,2018年2月,罗湖区公布了金钻豪园城市更新单元规划修改(草案),草案提及,项目将建成总建筑面积22.28万平方米的“住宅+商业”的综合体,且项目将分两期实施。当时开发商代表林先生称,“分期开发将大大推动项目开发进度,让已签约业主早日回迁,并且项目一期实现双100%,即意愿征集100%,回迁居民签约100%。”僵持了13年的旧改项目也由此迎来破局。

2019年9月,历经“烂尾”14年,金钻豪园项目一期终于开工重建。

“一期已经完成业主签约回迁,二期还没有。加上安信信托如今的处境,短期内靠自身无法化解,所以打算打包转让。”前述安信信托内部人士向界面新闻表示。

据界面新闻记者了解,此后为了顺利解决深圳罗湖项目,安信信托做了多方努力。

从2019年年底开始,安信信托先后找了四大资产管理公司中的两家商谈转让事宜。信达资产和东方资产一度完成了项目尽调给出了初步方案,但是报价过低。“报价3折,信托产品后面还有自然人客户,根本不可能覆盖本息。这怎么受得了。”一位安信信托内部人士向界面新闻记者如此表示。

与此同时,自2019年安信信托爆发全面性流动危机后,上海银保监局自2019年7月开始进场“贴身监管”。

但“四面楚歌”的安信信托陷入全面危机,无力自救。2020年3月末,安信信托启动重组。据界面新闻记者了解,目前是由上海电气牵头,上海农商行、上海国盛集团、上海机场四家上海市国企一起参与重组,并抽调了部分上海国际信托的员工进驻帮忙。

在重组工作组的协调努力下,目前安信信托的部分违约产品已经得到解决和兑付。

界面新闻记者获得一份安信信托产品清算列表显示,截至7月10日,安信信托的部分产品兑付如下:

“北京红螺寺和重庆两江项目有望在7月内全部解决。”前述安信信托内部人士表示。